8 (800)333-17-88(Бесплатный звонок)
8 (495)660-35-11(по Москве)

Корпоративное право для вашего бизнеса

 
Подбор фирм

Ипотека и банкротство: можно ли избавиться от долгов и сохранить жилье

Публикация: 15.08.2022 Обновление: 06.09.2022 Просмотров: 242

По данным государственного агентства АО «Дом.рф» в 2021 г. банки выдали населению 1,9 млн ипотечных займов на 5,7 трлн руб. Судя по информации коллекторского агентства «Долговой Консультант», на 1 июля 2021 г. россияне просрочили 0,7 % от общей суммы выданных кредитов. Это 76,4 млрд руб.

Проблема с просрочкой остается актуальной. Банкротство ипотеки с сохранением квартиры — идеальный вариант решения. Если сидеть сложа руки, сделать этого не получится. Жилье включат в конкурсную массу и продадут на торгах. Первым деньги получит банк, у которого жилплощадь была в залоге. Остаток пойдет на оплату конкурсному управляющему и погашение судебных издержек.

Не стоит отчаиваться. Есть два законных способа оставить себе квартиру.

Что такое конкурсная масса

Конкурсная масса — все имущество должника, найденное на момент старта конкурсного производства. Если инициатором банкротства выступил сам должник, он составляет опись принадлежащих ему транспортных средств, жилых помещений и других материальных ценностей. Затем физическое лицо передает список финансовому управляющему, которого назначил Арбитражный суд.

Когда признания несостоятельности требует кредитор, финансовый управляющий сам описывает имущество, ищет банковские счета, проверяет сделки купли-продажи и дарения, совершенные накануне. В описи отражено не только наименование объектов, но и техническое описание. Не просто «гараж», а «гараж из кирпича площадью 18 м² с кадастровым номером».

Согласно Ст. 446 ГПК РФ, в конкурсную массу не включают личные вещи должника, бытовую технику первой необходимости, продукты, домашний скот, госнаграды и предметы для профессиональной деятельности не дороже 10 тыс. руб. Ипотечная квартира не попадает в список исключений. Даже если это единственное жилье.

Как сохранить залоговую квартиру

Чтобы реализовать на практике методы сохранения жилья, лучше отказаться от подачи заявления на банкротство. В ходе судебного процесса будет сложно договориться с держателем залога. Досудебное соглашение с банком — лучший выход из ситуации. Если не получилось решить вопрос до заседания, есть способы оставить квартиру:

  1. Реструктуризация долгов. Должник при помощи юристов или самостоятельно составляет план погашения задолженности, рассчитанный на срок до трех лет. Суд утверждает план только в случае, если убедится, что у гражданина есть источники дохода для выплаты кредита. Поэтому важно собрать подтверждающие документы с места работы.

  2. Заключение мирового соглашения. Важно убедить представителей банка и дать им гарантии. Тогда истец пойдет на мировую, стороны процесса составят план погашения ипотеки. Нужно строго соблюдать условия соглашения. Пропуск или задержка одного платежа может стать решающим фактором для повторного запуска процедуры банкротства, изъятия жилья.

Оба способа при удачном стечении обстоятельств останавливают процедуру банкротства и возвращают должника к привычному графику платежей. Важно уметь договариваться с кредитором, составлять документы и представлять аргументы в суде. Юристы обладают подобными навыками по умолчанию. Банкроту придется изучить много литературы, чтобы отстоять свои права.

Как оформить банкротство

Банкротство физического лица с ипотекой может инициировать гражданин в возрасте 18 лет и старше при сумме долга от 500 тысяч руб. и просрочке более трех месяцев. Решение выносится Арбитражным судом по месту жительства. Заемщику нужно предоставить стандартный портфель документов:

  1. паспорт;

  2. ИНН;

  3. СНИЛС;

  4. справка о том, что должник не зарегистрирован как ИП;

  5. свидетельства о заключении, расторжении брака, рождении детей;

  6. копия паспорта супруга;

  7. брачный договор;

  8. ипотечный договор с банком.

Еще понадобятся документы, подтверждающие доходы и список личного имущества. В суд нужно предоставить бумаги по всем сделкам купли-продажи, дарения за последние 3 года. Если стороны процесса признают сделки фиктивными, то расторгнут их, вернут имущество в собственность должника, а потом продадут на торгах в счет погашения задолженности.

Одна ошибка может затянуть сроки. Кредиторы ждать не будут. Они продолжат требовать расчета по долгам. С проверкой и сбором документов справится опытный юрист.

Этапы процедуры банкротства

Юридический процесс состоит из четырех этапов:

  1. Оплата государственной пошлины.

  2. Выбор финансового управляющего.

  3. Подача заявления о банкротстве физического лица и других документов.

  4. Рассмотрение дела.

На этапе рассмотрения дело может пойти по двум сценариям. В первом случае суд примет решение о реструктуризации долга, стороны составят новый график платежей. Конкурсная масса не будет сформирована, квартира останется у заемщика. Второй сценарий начинает реализовываться, если должник не представил суду аргументы, подтверждающие желание погасить ипотеку и данные о финансовой состоятельности. Тогда суд формирует конкурсную массу, жилье продают на торгах.

Как получить отсрочку продажи квартиры

Если все пошло по негативному сценарию, то можно попробовать продлить сроки реализации, чтобы не оказаться на улице и получить дополнительное время на поиск съемного жилья. В законе нет такого пункта, как отсрочка продажи в счет погашения долгов перед кредиторами. Это затягивание торгов. Вот сколько нюансов подразумевает продажа:

  • поиск человека, который купит недвижимость;

  • оформление сделки;

  • оценка недвижимости;

  • организация аукциона;

  • разбор заявок;

  • оформление.

Судебные прения по делу о банкротстве строго регламентированы. Для каждого этапа и действия есть свои сроки и алгоритм. Стандартный срок продажи составляет 6 месяцев. В него входит согласование реестра кредиторов. Занимается всем арбитражный управляющий. Он рассматривает заявления и ходатайства, утверждает документацию. Управляющий, должник и судебный орган работают сообща. Если не получается завершить процедуру несостоятельности в указанные сроки, то она продлевается.

Если банковская организация подала в суд по ипотечному займу, и физ лицо — должник не в состоянии вписаться в график платежей до судебного слушания, то реализации не миновать. Но есть вариант запросить рассрочку или отсрочку. Обычно суд дает на это 12 месяцев.

Бывает, что на лот просто нет покупателя. Банк предложит новые условия, и процедура продажи стартует заново. Этот фактор увеличит сроки. Отсрочка продажи возможна по обстоятельствам, не зависящим от участников дела. Вот методы, которые помогут затянуть процедуру:

  1. Возражайте относительно стартовой цены, которую предлагает банк.

  2. Пишите апелляционные жалобы и оспаривайте решение суда.

  3. Начните процедуру реструктуризации, и получится «технически» отсрочить продажу квартиры.

Лучше не доводить до торгов и попросить суд о реструктуризации задолженности на первых этапах процедуры банкротства. Тогда появится шанс отстоять жилье.

Последствия банкротства созаемщика

Если супруги взяли квартиру в ипотеку, жилье становится их общей собственностью. И не важно, кто фигурирует в ипотечном договоре. Муж и жена с этих пор созаемщики. Пополам делятся обязательства по погашению задолженности. Если планирует обанкротиться созаемщик, у основного заемщика появляются проблемы:

  1. Банк инициирует процедуру досрочного расторжения ипотечного договора, ведь с банкротством одного из должников риски кредитного учреждения увеличиваются.

  2. По решению суда ипотечную квартиру выставят на торги. Это произойдет даже в случае, если второй заемщик регулярно платит по кредиту и у него с финансами все стабильно.

Можно избежать потери жилья. Для этого надо закрыть долг или вывести созаемщика из договора ипотеки. Юристы подберут кандидатуру нового созаемщика, которая устроит банк. Специалисты найдут пути решения проблемы даже в сложном случае.

Если долг перед банком превысил сумму 500 тысяч рублей, то кредитор получает право запустить процедуру банкротства. Тогда любое имущество, включая ипотечную недвижимость, попадает под удар. Каждая отдельная ситуация требует рассмотрения, анализа. Поэтому разумнее заказать банкротство с ипотекой у грамотных специалистов.

Лучше заранее оценить риски, проконсультироваться со специалистами, перед тем, как инициировать процедуру банкротства. Может, разумнее не доводить дело до суда, а решить все с банком напрямую. Это зависит от сроков, от суммы просрочки. Если квартира попадет в список конкурсного имущества, банкрот не сможет вернуть ее. Даже если это единственное жилье. Придется сделать много усилий, чтобы добиться от суда разрешения на реструктуризацию долга.